Las Matemáticas de la Amortización de Hipotecas y Pagos Anticipados

Cómo Funciona el Sistema de Amortización Francés

El sistema de amortización de cuota constante (conocido como sistema francés) es el modelo predominante en préstamos hipotecarios a tipo fijo. En este sistema, la cuota mensual total que paga el prestatario es siempre idéntica, pero la proporción que se destina a pagar intereses disminuye con el tiempo a medida que aumenta la parte destinada a reducir el capital pendiente.

Fórmula Matemática de la Cuota Mensual

La fórmula para calcular la cuota mensual fija ($M$) sobre un capital prestado ($P$) a una tasa mensual ($r$) durante ($n$) períodos es:

Donde:

• M: Cuota mensual total.
• P: Capital inicial de la hipoteca.
• r: Tipo de interés nominal mensual (TIN anual dividido por 12 en decimales).
• n: Número total de meses (ej. 30 años = 360 cuotas).

El Efecto Multiplicador de las Amortizaciones Extra

Dado que el interés mensual se calcula exclusivamente sobre el saldo vivo pendiente en cada período, cualquier amortización anticipada directa al capital reduce de inmediato la base sobre la que se calculan todos los intereses futuros, permitiendo reducir años de hipoteca y ahorrar decenas de miles de euros.